李海春

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行业动态

收集和分析房源信息

来源:苏州经济律师   网址:http://www.jjszlaw.com/   时间:2016/11/4 15:04:46

     收集房源信息是购房人买房前的第一步。购房者在购买商品房之前,一般说来都会有自己买房的目的,如,是因为原房屋拆迁而是因为婚姻嫁娶;是因为父母要来同住,还是为了投资而购置新房。对一般非投资目的的购房者而言,选房时就应该在满足居住要求的同时,方便上班、上学、购物及人际交往的需要。单纯投资目的而购房,那么就重点考虑楼盘所在位置的升值潜力及住宅自身的品牌效应,还要注意开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。由此可见,收集房源信息是购房前重要的准备工作。一、如何对基本房源信息进行收集整理在签订《商品房预售合同》或《购买意向书》之前,要从宏观和微观两个方面对看好的小区进行考察。首先要从宏观上注意观察所要购商品房的坐落、所处区域周边环境、小区配套设施建设情况、已购业主的主要职业构成与文化层次、小区交通便利程度、开发商和承建商的社会形象、小区内部环境、空间布局、绿化情况等;其次,从微观方面还要注意住宅的户型、楼层、单元面积、单元内各个厅室的分割、施工质量、水电煤等配套设施情况、竣工日期、交付日期、装修情况、价格、付款方式、物业管理及收费情况。购房者可以将主要的房源信息归纳如下:房源信息收集一览表楼盘名称 所处位置 小区规模 内部环境 户型 楼型             价格 付款方式 是否装修 竣工交付日期 开发商情况 小区交通             此外,工作地点进一步限制了购房者的选择范围,家庭成员工作和学习的地点也是购房者选择小区地域的重要因素。往往是妻子影响大于丈夫,而孩子又大于父母。对于不同年龄段的购房者,以上影响有很大的差异。此外,保证与自己有较密切关系的人员的交往便利,也会影响可供选择的区域范围。 二、如何对基本房原信息进行分析评价 (一)所在地区的周边环境一套房产并不是孤立存在的,它是与周边的环境紧紧联系在一起的。其中任何一些变化,都有可能使人们对此处房产居住的适宜性及其价值的判断产生影响。比如,本区域在规划时是住宅区、商务区、文教区还是工业区;是高档住宅区,还是普通住宅区。周边建筑景观和公共园林也会关系到居民的居住质量。此外,与市级中心商务区、区级商务区的距离,交通情况等也是房价的因素。买主还应注意小区周边污染的情况。就经济适用性而言,一般情况下,老年人多选择靠医院较近,便于就医看病的城区或郊区地段,那里有利于老年人生活起居。青年人多选择闹市区的黄金地段,那里便于互相之间交往及上下班。有小孩子上学的家庭大多选择靠近学校的地段,以便于孩子就近入学。 在观察小区周边环境时,一定要注意隔音对小区的影响。 噪声对人的危害是多方面的,它不仅干扰人们的生活、休息,还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定,卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝,夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量,但是应当注意:住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合乎标准的隔声性能,一般情况下,住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。(二)小区规划及规模小区的规模主要指小区占地面积、建筑面积及容积率。建筑面积与占地面积之比是容积率。一般而言,城市中心的住宅小区容积率高,市区周边及市郊住宅小区的容积率低。对于容积率高的小区,有可能会因为设计规划的问题而造成私密性差,空间感压抑的问题。随着时代的发展,人们在重视大环境的同时,越来越重视空间环境及生活的私密性,因此,小区容积率是一个很重要的指标。 容积率高,说明居住区用地内房子建的多,人口密度大。一般说来,居住区内的楼层越高,容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右,高层高密度的住区容积率往往大于2,在房地产开发中为了取得更高的经济效益,一些开发商千方百计地要求提高建筑高度,争取更高的容积率。但容积率过高,会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形,将极大地影响居住区的生活环境。 小区的合理规划主要指街坊道路宽畅,人车道分流;绿化率高,绿化设计得高雅、规范;配套设施布局以人为本,楼盘也具特色。特别是小汽车进入家庭以后,每户均需考虑停车问题,同时小区内的交通形式也跟着改变,人车分流越来越重要,这直接影响着人们的生活和安全。此外,绿化也是衡量小区好坏的重要指标。绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。根据2000年9月22日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议修订的《上海市植树造林绿化管理条例》,新建居住区内绿化率不得低于百分之三十五。  (三)小区住宅的类型现代城镇住宅分类指标很多,按照住宅层数分类,可分为:低层住宅(庭园式住宅)、多层住宅、高层住宅(又可分为小高层和超高层住宅);如何确定住宅高度,国内外并不统一。一般来说,一至三层称为低层住宅;三至六层称为多层住宅,但根据我国制订的《高层民用建筑设计防火规范》,十层以下或楼高低于二十四米都称作多层住宅,超过这一高度为高层住宅,至于超高层住宅,一般应达到二十五层以上。1、低层住宅 在目前我国城市住宅建设中,低层住宅所占比重较小,在乡村住宅建设中所占比重较大。低层住宅与后来出现的多层和高层住宅比较,建筑工艺简单,建材易得,供一家居住的独立性和私密性较好,上下出入方便,因此,低层住宅无论在国内还是国外,都受到普遍欢迎。但低层住宅由于占地多,在人口密度大的大城市无法推广。2、多层住宅 目前,我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。广泛建造多层住宅的优点在于:①它比低层住宅在占地上要节省,同时又比高层住宅建设周期短,一般建设一年即可竣工;②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资;③结构设计成熟,通常采用砖混结构,建材可就地生产,可大量工业化标准化生产,工程造价较低,易被购房者接受。多层住宅一般是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,即单元住宅。但多层也有不足:①底层和顶层的居住条件不理想;②由于设计和建筑工艺定型,使得多层在结构、建材、布局上难以创新,造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化。3、小高层是指楼层在八至十二层间,配备电梯的住宅。在建设部有关规定中,只有多层与高层的高规定,没有小高层这个概念。自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘,并取得骄人销售业绩后,小高层开始走俏。小高层有以下特点:一是小高层通过电梯的配置,使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工, 建筑结构上与高层基本相同,建筑质量好,住户上下方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层,间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层,水电配置精良,集供冷暖气、冷热水于一身,双路供水供电,且采用智能化的布线系统,使楼宇更易于管理,居住舒适、安全性高。二是很多小高层的得房率不低于普通多层,且通过多阳台、多露台的设计,使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好,因此小高层越来越受到人们的喜爱。4、高层住宅是城市化、工业化的产物。钢材料和混凝土的使用,电梯的发明,使住宅建设向空间发展成为可能,高层住宅最大的优点,就是可以节约土地。同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅,土地利用率可提高一倍。同时,高层住宅还有双路供水,供电系统,可提供更有保障的供应,集中安全的住宅环境,规模化的管理服务,以及良好的采光通风条件等优势。超过25层以上是超高层。除按住宅层数分类外,按照住宅承重结构所选用的主要材料分类,可分为:混合结构住宅(砖木、砌块、砖混、钢混)、大模板结构住宅(内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌)、框架轻板住宅、简单结构住宅(干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构); 按照住宅的平面布局分类,可分为:点式(墩式、塔式)住宅、条式(板式)住宅;按照住宅设计特点分类,可分为:内廊式住宅、外廊式住宅(筒子楼)、退台式住宅(台阶式住宅);按照住宅的用途和功能分类,可分为:普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、公寓式住宅、别墅式住宅(庭园式住宅)。其中公寓式住宅是指公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单户使用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等,还有一部分附设于旅馆酒店内,供常常往来的中外客商及家眷中短期租用。别墅式住宅一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准。此外,复式住宅是近年来流行很快的类型,是由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上每户仍占有上下两层,但实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层体合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间作为卧室的床面,人可坐卧起但无法直立。复式住宅的经济性体现在平面利用系数高,上层直接复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%,室内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,光线好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可大大提高。(四)户型主要指平面功能分区的合理性、房间面积分配的合理性、通风透气、采光、厨厕安排合理性、管线架设等。户型是否能满足购房者居住的需要还要看购房者的生活、心理需要。一般来说,厅四周房门不能多,多了影响厅的使用,厨房、

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